İpoteka krediti verilərkən banklardan borcalan üçün öz hesablarına sığorta polisi alması tələb olunacaq. Üstəlik, yalnız daşınmaz əmlakı deyil, həm də borc verən şəxsin həyatını və sağlamlığını və hətta tibbi müayinənin xərclərini sığortalamalı olacaqlar. Bununla birlikdə, vətəndaşlar üçün ipoteka qiymətləri aşağı düşməyəcəkdir, çünki yeni xərclər kredit faizinə daxil ediləcəkdir. Ancaq prosedur daha şəffaflaşacaq - borcalan sənədləri imzalayarkən deyil, dərhal olduğu kimi dərhal ipotekanın tam dəyərini öyrənəcəkdir. Bu o deməkdir ki, fərqli bankların təkliflərini tam müqayisə edə biləcək.
Rusiya Bankı, dövlət başçısının ipoteka kreditlərinin dəyərinin azaldılması üçün tədbirlərin görülməsi barədə sərəncamına uyğun olaraq hazırlanmış yeni bir ipoteka sığortası konsepsiyasını təqdim etdi. Sığorta xərcləri ipotekanın ümumi dəyərinin tərkib hissələrindən biridir və çox vaxt onu artırır. Eyni zamanda, vətəndaşlar müəyyən bir sığortaçının sığorta siyasətinin təşviqi və satışı üçün banka yalnız sığorta məhsulunun özü deyil, eyni zamanda agentliyin komissiyasını da ödəməyə məcburdurlar ki, bu da 40% -ə çata bilər.
Bu necə işləyir
İndi İpoteka Qanununa görə, vətəndaşlar əldə etdikləri əmlakı sığortalamalıdırlar. Çox vaxt qəza və xəstəliklərdən sığorta almaq məcburiyyətindəsiniz: bu qanunla məcburi deyil, amma praktik olaraq banklar faiz verildikdə faizləri azaldır. Sığorta xərclərini borcalan ödəyir.
Bir borcalan bir sığorta polisini yalnız bir bankda akkreditə olunmuş bir sığortaçından ala bilər və ən çox bu siyahıdan bir şirkət seçərkən ipoteka üçün müraciət edən bir bank işçisinin tövsiyəsini rəhbər tutur.
Güzəştli ipoteka dövlət proqramındakı dəyişiklik inkişaf etdiriciləri xilas edəcəkmi?
Mərkəzi Bankın qeyd etdiyi kimi, hazırda Rusiya ipoteka sığortası bazarı kifayət qədər cəmləşib. Təxminən 16 sığortaçı bunun üzərində işləyir. 2019-cu ildə 8 milyondan çox müqavilə çərçivəsində təxminən 42 milyard rubl topladılar. Eyni zamanda, müqavilələrin əsas hissəsi (80% -dən çoxu) yalnız beş sığorta təşkilatı tərəfindən bağlanmışdır.
Bu vəziyyət ipoteka bazarının mövcud konsentrasiyasının nəticəsidir: mövcud müqavilələrin ümumi sayının (4.3 milyon) 83% -i beş böyük bankın kredit portfelindədir.
Mərkəzi Bankın hesablamalarına görə 2019-cu ildə verilən ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcəsi orta hesabla 9,94%, kreditin tam dəyəri (sığorta daxil olmaqla) 11,41% təşkil edib. Sığortanın həqiqi dəyəri ildə təxminən 16 min rubl olan ipoteka məbləğinin orta hesabla 0,74% -ni təşkil edir.
Eyni zamanda, borcalan dərhal borcun tam dəyəri barədə məlumat ala bilmir. Müqavilənin bağlanmasından dərhal əvvəl ona elan edilir, kredit müraciəti təsdiq edildikdən sonra əmlak seçilir və bütün lazımi sənədlərin işlənməsi xərcləri ödənilir. İpoteka üçün bir bank seçmə mərhələsində borcalan yalnız kreditin faiz nisbətinə diqqət yetirə bilər.
Kimin sığortaya ehtiyacı var
Məsələn, son bir ildə Rusiya Bankının əsas faiz dərəcəsinin azalması səbəbindən olduğu kimi faiz dərəcəsi azalsa, sığorta qiyməti dəyişmir. Beləliklə, sığorta xərclərinin ipoteka krediti ümumi dəyərindəki payı yalnız artır.
Mərkəzi Bank ipoteka üzrə sığorta ödənişlərinin səviyyəsinin son dərəcə aşağı olduğunu qeyd edir (2019-cu ildə sığorta ödənişləri girov sığortası üzrə toplanan mükafatların yalnız 3% -ni, həyat və sağlamlıq sığortası üzrə mükafatların 15% -ni təşkil etmişdir) və toplanan vəsaitlərin böyük hissəsi sığortaçılar (% 85-97) sığorta xərclərini ödəmək, sığorta xərclərini ödəmək və sığorta mənfəətini təmin etmək üçün (əksər hallarda kreditor bankdır) agentlik haqlarını ödəmək üçün göndərilirlər.
COVID-19 yeni binalardakı mənzillərin alıcılarının seçimlərini dəyişdirdi
İstədiyi təqdirdə borcalan, komissiyanın ödənişindən yayınaraq bankdan kənarda sığorta ala bilər, deyə Ümumrusiya Sığortaçılar Birliyinin vitse-prezidenti Viktor Dubrovin qeyd edir. Onun sözlərinə görə, daşınmaz əmlakın icbari sığortası üçün tarif orta hesabla sığortalanan məbləğin 0,1% -ni təşkil edir ki, bu da bir qayda olaraq ipoteka krediti borcunun məbləğinə bərabərdir. Belə bir borcun orta ölçüsünün 2,5 milyon rubl olduğunu nəzərə alsaq, ilk ildə sığortanın dəyəri 2,5 min rubl olacaq. İkinci və sonrakı illərdə borc azalmasına nisbətdə azalacaq.
Könüllü həyat sığortası üçün tarif borcalanın yaşından çox asılıdır və 0,18% -dən 0,6% -ə qədərdir, yəni orta hesabla ilk ildə təxminən 7-10 min rubl. Bəzi banklarda bu sığortadan imtina ipoteka faizlərinə heç bir şəkildə təsir göstərməyəcək, bəzilərində xərcləri 0,5-1% arta bilər.
Eyni "Ipoteka. Tsentr" şirkətinə görə, həyat və mülkiyyət sığortasından imtina kredit faizinin orta hesabla 2% -dən 7% -ə qədər artmasına səbəb olacaq.
Agentlik komissiyasının ölçüsü çox dəyişir və 10-40% arasında dəyişə bilər, dedi Viktor Dubrovin. “Bu, məntiqlidir, çünki bir kredit təşkilatı müəyyən bir işi öz üzərinə götürür: sığortaçının seçilməsi, sığorta məhsulunun yaradılması, məsləhətləşmələr, sənəd dövriyyəsi. Bir çox bank zərərlərin ödənilməsində iştirak da daxil olmaqla sığorta mövzusunda tam əməkdaşlıq edir”dedi.
Eyni zamanda Mərkəzi Bank qeyd edir ki, ipoteka sığortası ilə ən çox maraqlanan bankdır. Sığorta hadisəsi baş verdikdə, pul ona gedəcək - sığortalının ipoteka borcunu ödəmək üçün.
Digər tərəfdən borcalanlar hər fürsətdə sığortadan imtina edirlər, hətta bank faiz dərəcəsini qaldırsa da - bəzi hallarda sığortanın dəyəri faiz qənaətini üstələyir. İpotekaya əlavə olaraq, Rusiyada sığorta müqavilələri (həm mülk, həm də həyat və sağlamlıq üçün) hələ də son dərəcə nadirdir.
“Ümumiyyətlə, borcalanın marağı daha çox sığorta şirkəti seçmək, bir sığorta şirkəti ilə bir polianın dəyəri barədə danışıqlar aparmaq, bir kredit müqaviləsinə əlavə bir sığorta müqaviləsi tərtib etmək və bağlamaq və bu müddətdə iştirak etmək kimi problemləri minimuma endirməkdir. sığorta hadisəsi baş verdikdə sığorta ödənişi məbləğinin həll edilməsi. Fərdi ipoteka borcalanının nadir hallarda sığortaçının ən yaxşı qiymət şərtlərini alması və ya sığortaçının kənar yardım olmadan fikir ayrılığı olması halında zərərin həlli prosesində səmərəli iştirak etməsi üçün kifayət qədər güclü bir sövdələşmə mövqeyi vardır. Bir çox vətəndaş üçün bu prosedurlar bir ipoteka krediti almaq və sonra ödəməklə əlaqəli onsuz da stresli həyat mərhələsinin lazımsız bir komplikasiyadır deyə Rusiya Bankı qeyd edir.
İpoteka ucuzlaşacaqmı?
Tənzimləyici borcalan tərəfindən deyil, bank tərəfindən bir sığorta müqaviləsinin bağlanmasının qiymətin enməsinə səbəb olacağını gözləyir. Birincisi, bank bir anda bütün borcalanlar havuzunu sığortalayır və daha aşağı siyasət xərcləri ilə danışıqlar apara biləcəkdir. İkincisi, banklara agent komissiyası ödəmək məcburiyyətində qalmayacaqsınız, çünki bu və ya digər sığortaçının təşviqi ehtiyacı öz-özünə yox olacaqdır. Mərkəzi Bankın hesablamalarına görə, təklif olunan yanaşma tətbiq olunarsa, 2019-cu ildə ipotekanın dəyəri 0,15-0,67 faiz bəndi aşağı olardı.
Güzəştli ipoteka əmlak bazarını dəstəkləyəcəkmi?
Lakin, yeni konsepsiya müzakirə edilərkən belə Ümumrusiya Sığortaçılar Birliyi və Rusiya Bankları Assosiasiyası Rusiya Bankının sədri Elvira Nabiullinaya “bu cür sığortanın dəyəri yalnız ola biləcəyini” vurğulayan birgə müraciət göndərdi. kredit faizində artımla kompensasiya edilsin.” Rusiya Bankları Birliyi mümkün böyüməni 0,5-1 faiz bəndi olaraq qiymətləndirdi.
“Borcalanlar, təəssüf ki, dəyişən şərtlərdən heç bir fayda görməyəcəklər. Xərclər banklar tərəfindən ödəniləcək və bu, borcalanın hesabına, məsələn, dərəcəni artırmaqla kompensasiya edəcəkdir. Yeni ipoteka sığortası sxemini nəzərə alaraq kreditlər üzrə faiz dərəcələri təqribən 0,3-0,5 faiz arta bilər”dedi. Ipoteka. Tsentr-in baş direktoru Olga Bazhutina.
Viktor Dubrovin deyir ki, dərəcənin nə qədər artacağını söyləmək hələ çətindir. “İpoteka dərəcəsi çox rəqabətli bir hekayədir və daima hökumət tərəfindən hədəf alınır. Çox güman ki, itirilmiş qazancın ipoteka dəyərinə birbaşa köçürülməsi olmayacaq”dedi.
Ümumrusiya Sığortaçılar Birliyi hesab edir ki, dövlət xərcləri dəyişdirmək əvəzinə bir sığorta məhsulu üçün minimum standart formalaşdırmalı və bütün məlumatların istehlakçıya açıqlanmasına nəzarət etməli idi. Və özü də hansı məhsulu və haradan alacağını özü seçə biləcək.
Mərkəzi Bank da öz növbəsində əmindir ki, "sığortaçılar ilə yüksək ünsiyyət tezliyini qorumaq üçün borcalanlar tərəfindən sığorta polisi alınması üçün əhəmiyyətli agentlik haqqı ödəmək praktikasını qorumaq yersiz görünür".
Müstəqil maliyyə məsləhətçisi Natalya Smirnova deyir ki, əsas faiz dərəcələrində azalma meylini nəzərə alaraq ipotekanın bahalaşmaması mümkündür.
“Çox güman ki, 4% -lik əsas dərəcəni görə bilərik və şərtlər dəyişməyəcək, qiymətlərdə ciddi bir artım olmayacaq. Əlavə olaraq unutmamalıyıq ki, pandemiya zamanı banklar alıcılıq qabiliyyətinin azalması ilə qarşılaşdılar, buna görə indi dərəcələri çox artırmaq əsassız olardı, əks təqdirdə potensial müştərilərini itirmə riski var”dedi.
Borcalan nə əldə edəcək
Beləliklə, əmlak sığortası ilə yanaşı, vətəndaşların həyat və sağlamlıq sığortası polisi alması məcburidir. Konsepsiya sığorta olunan risklərin minimum siyahısını müəyyənləşdirir. Məsələn, əmlak sığortasında yanğın, partlayış, daşqın, təbii fəlakətlər, üçüncü şəxslərin qanunsuz hərəkətləri, struktur qüsurları nəticəsində itki və ya zərərdir. Həyat və sağlamlıq sığortasında - I və ya II qrup əlilliyin təyin edilməsi, borcalanın qəza və ya xəstəlik nəticəsində ölümü.
Müqavilə bağlanmazdan əvvəl sığorta şirkəti vətəndaşı tibbi müayinəyə göndərə bilər - müqavilə sonradan bağlanarsa, bank hesabına.
Bir tərəfdən bu yaxşıdır, çünki sağlamlıq problemi olduqda sığorta ipoteka ödənişlərini ödəyəcək və ölüm halında ailəni evdən çıxarmaq təhdidi altında olmayacaq.
“Borcalanlar pula qənaət etmək üçün sığortadan imtina edə bilməyəcəklər və nəticədə ipoteka ödəməli bir şey olmadığı və vəziyyət düzəlmədiyi təqdirdə ailənin mənzilini itirə biləcəyi bir vəziyyətdə qalmayacaqlar (ipoteka tətilləri uzun müddət verilmir). Və məlum olur ki, borc alan mütləq risklərdən qorunur”deyə Natalya Smirnova bildirir.
Digər tərəfdən, sığortanı rədd edə bilməyəcəksiniz və ipoteka tam ödənilənə qədər uzun illər kreditin gövdəsinə tikilmiş şəkildə ödəməlisiniz. Düzdür, sığortanın dəyəri paylanacaq və buna görə o qədər də nəzərə çarpmayacaq. İndi ildə bir dəfə, üstəlik ipoteka ödəmələri də ödənilir və bu kimi xərclər ümumiyyətlə büdcəyə həssasdır.
İndi borcun erkən qaytarılması ilə qalan ay sayını və sığorta komissiyalarını çıxmaqla sığortanın bir hissəsi geri qaytarıla bilər. Yoxsa geri qaytara bilməzsiniz, sonra siyasət ödənişli ilin sonuna qədər etibarlı olacaqdır. İndi sığortanın qiyməti ipoteka faizinə bənzər şəkildə paylanacağından, son erkən ödənişlə avtomatik olaraq sona çatacaq.
Sığortanın qiyməti dərhal kredit faizlərinə daxil ediləcəyi üçün vətəndaşlar üçün müxtəlif banklarda ipotekanın tam dəyərini müqayisə etmək daha asan olacaq. Və bu, bəlkə də islahatlardan yeganə real artıdır.
